Sankce už nemůže být libovolná
Kolik vám banka skutečně smí naúčtovat, když chcete hypotéku splatit dřív, než skončí fixace — a proč u dvou na pohled podobných úvěrů může vyjít částka jinak?
Od 1. září 2024 platí u běžných hypoték na bydlení přesnější limity. Banka může požadovat nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace. Horní hranice je jedno procento z této jistiny. Nejde tedy o procento z původně sjednané hypotéky, ale z částky, kterou opravdu předčasně splácíte.
Při splacení jistiny ve výši dvou milionů korun a dvou započatých letech do konce fixace by maximální náhrada podle tohoto pravidla činila 10 000 korun. Výpočet ale není automatickou vstupenkou k této částce. Náhrada nesmí překročit skutečně vypočtené účelně vynaložené náklady banky. Administrativní část může dosáhnout nejvýše 1 000 korun.
Právě tady vzniká prostor pro otázky. Banka sice může náhradu požadovat, musí však vycházet z konkrétního výpočtu a respektovat zákonný strop. Klient by proto neměl spokojit s pouhým oznámením částky bez vysvětlení, z čeho se skládá. U hypotéky nejde o drobné za změnu tarifu; několik desetin procenta může znamenat tisíce až desetitisíce korun.
Kdy se neplatí vůbec
Ne každé předčasné splacení znamená poplatek. Bez náhrady lze během jednoho měsíce před výročím smlouvy splatit až 25 procent původní výše hypotéky. Pozor na rozdíl mezi původní výší úvěru a aktuálním zůstatkem. Čtvrtina se počítá z částky, kterou si klient původně půjčil, nikoli z toho, co po letech zbývá doplatit.
Bez poplatku je možné hypotéku ukončit také při konci fixace. Stejná možnost platí do tří měsíců od chvíle, kdy banka oznámí novou úrokovou sazbu. To je okamžik, kdy se vyplatí sledovat nejen nabídku vlastní banky, ale i podmínky konkurence. Časové okno není nekonečné a samotné rozhodnutí změnit banku nestačí, pokud klient nestihne potřebné kroky ve stanovené lhůtě.
Zákon pamatuje i na složité životní situace. Náhrada se nehradí při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě, pokud dojde k výraznému poklesu schopnosti splácet. Výjimkou bez poplatku je také prodej financované nebo zastavené nemovitosti, jestliže od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců. Obdobné pravidlo platí při vypořádání společného jmění manželů.
Rozhoduje datum fixace, ne jen datum podpisu
Největší zmatek se týká starších hypoték. Nová pravidla se na ně nepoužijí automaticky od 1. září 2024. U smluv uzavřených dříve začnou platit až od první nové fixace započaté po tomto datu, nejdříve od 2. září 2024.
Kdo měl tedy starší hypotéku s fixací běžící už v září 2024, může se ještě řídit původním režimem. Rozhodující není jen den, kdy byla podepsána úvěrová smlouva, ale také to, kdy začala konkrétní fixace a kdy klient předčasné splacení požaduje. Banka by měla být schopná tento okamžik jasně doložit. Pokud odpověď zůstane u neurčitého „takto to máme nastavené“, je to málo.
Stačí přitom drobný rozdíl v kalendáři a výsledek se změní. Splacení těsně před novou fixací může být bez náhrady, zatímco stejný krok o několik měsíců dříve se může dostat do limitu 0,25 procenta za každý započatý rok. U delšího období se částka zvyšuje, nikdy však nemá přesáhnout jedno procento z předčasně splacené jistiny.
Banka navíc nemůže účtovat náhradu jen proto, že klient odchází ke konkurenci. Musí jít o náklady, které jsou s předčasným splacením účelně spojené, a jejich výše musí odpovídat skutečnému výpočtu. Právě proto má smysl požádat o rozpis: kolik tvoří samotné náklady, kolik administrace a z jaké jistiny banka částku vypočítala.
Nejčastější past je špatně určený termín
Lidé často začnou řešit refinancování až ve chvíli, kdy jim banka pošle novou sazbu. Jenže podstatné není pouze to, zda nabídka vypadá draze. Rozhoduje také, kdy oznámení přišlo, kdy končí fixace a jestli se klient vejde do tříměsíční lhůty. Podobně může hrát roli výročí smlouvy, kolem kterého lze využít bezplatné splacení části úvěru.
U prodeje nemovitosti zase nestačí samotný záměr prodat. Bez náhrady lze úvěr tímto způsobem splatit až tehdy, když od uzavření smlouvy uplynuly nejméně dva roky. U starších smluv je navíc potřeba ověřit, zda už na ně dopadá nový režim podle první nové fixace. Na papíře jde o jednoduché pravidlo, v praxi se z něj snadno stane časová past.
Krátký e-mail s přesným rozpisem může ušetřit víc než dlouhé vyjednávání.
Kdo chce hypotéku doplatit, měl by si od banky vyžádat zejména datum, k němuž výpočet provedla, výši zbývající jistiny, počet započatých let do konce fixace a rozdělení požadované náhrady. Teprve potom lze posoudit, zda banka použila správný limit a zda splacení nespadá do některé z bezplatných výjimek.
Rozhodnutí o předčasném splacení se proto nevyplatí stavět jen na úrokové sazbě nové banky. Rozdíl v sazbě může vypadat lákavě, ale jednorázová náhrada, poplatky za další služby a přesný termín odchodu mohou výhodu zmenšit. Nejtvrdší část vyjednávání často nezačíná u nabídnutého úroku, nýbrž u otázky, jak banka dospěla k částce za předčasné ukončení úvěru.
